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房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)到底是什么?房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)號稱既能讓投資者在紅火的房地產(chǎn)市場分一杯羹、又能合理有效地分散風(fēng)險，因此近年來很受關(guān)注。那么，今天就跟大家一起來聊聊REITs。

什么是REITs?

房地產(chǎn)投資信托基金(Real Estate Investment Trusts，簡稱REITs)：是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機構(gòu)進行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。

簡單來說，REITs是一種類似封閉式共同基金，但投資標的物為不動產(chǎn)的投資工具。

REITs從投資者那里募集資金，指定專業(yè)管理公司進行管理，管理公司通過購買或投資房地產(chǎn)項目(房地產(chǎn)項目范圍很廣，可以是住宅房產(chǎn)(比如公寓)，零售房產(chǎn)(比如購物大廈)，商務(wù)辦公樓，酒店，廠房和倉庫，等等)，獲得房屋升值收益或者房屋出租收益等。獲得的收益在扣除了管理費等相關(guān)費用后，會向投資者定期發(fā)放分紅。

說白了，就是很多人把錢湊到一塊，交給一個基金經(jīng)理，讓他去投資房地產(chǎn)，賺到的錢大家分。

REITs有兩種類型：一是股權(quán)型REITs，持有并管理物業(yè)組合。租金收入將轉(zhuǎn)化為分紅支付給份額持有人。還有一種是抵押型REITs，將物業(yè)作為抵押設(shè)立基金，該基金投資于抵押貸款或抵押貸款支持證券。抵押貸款所產(chǎn)生的利息將是REITs的主要收入來源。

REITs適合誰?

中產(chǎn)階級或以上、有些錢但又不太敢冒險買房：有些人對于投資比較謹慎，覺得炒房太有風(fēng)險，但是看好房地產(chǎn)市場，REITs是間接參與房地產(chǎn)的一種方式。

沒有精力做房地產(chǎn)投資：相對于買賣房子、租賃房子來說，買賣REITs操作簡便，不會像買賣房子那樣手續(xù)繁瑣，省去了大量的時間和精力。

對人民幣貶值有些焦慮的人，喜歡定期收到現(xiàn)金流：海外或香港等地計價用的是外幣等，能夠?qū)_一些人民幣貶值的風(fēng)險，且投資者能夠定期領(lǐng)取現(xiàn)金紅利。

懂一定的房地產(chǎn)投資并有風(fēng)險承受能力：房地產(chǎn)投資還是一個比較專業(yè)的領(lǐng)域，而且國內(nèi)和國外的REITs發(fā)展步調(diào)不一致，國內(nèi)的REITs還不是很成熟，需要投資者有一定的風(fēng)險辨別能力。

怎么選REITs?

適當配置國外規(guī)模較大、交易活躍且累計回報率穩(wěn)定的REITs。因為就目前國內(nèi)市場上的“REITs”來說，發(fā)展尚未成熟，都不符合西方主流REITs的標準。

投資標的質(zhì)量高，比如地段好、出租率高、往期收益率高等。買入這些REITs，相當于持有了核心城市的優(yōu)質(zhì)酒店、寫字樓，可以一起分享出租和升值的收益。

REITs有什么風(fēng)險?

房地產(chǎn)政策風(fēng)險

REITs實質(zhì)上是間接投資房地產(chǎn)的方式，隨著房地產(chǎn)市場的調(diào)控措施不斷出臺，以及市場上不斷曝出的兌付風(fēng)險事件等，REITs會受到政策不確定性影響。

受經(jīng)濟周期變化影響

REITs受通貨膨脹和利率水平影響：如果發(fā)生通貨緊縮，房地產(chǎn)物業(yè)資產(chǎn)價值下降，REITs凈值隨之下滑，REITs租金收益等也會下降，從而導(dǎo)致分紅收益下降;同樣的，如果面臨利率上調(diào)壓力，市場對房地產(chǎn)的需求水平會下降，可能會影響REITs經(jīng)營現(xiàn)金流，且利率上升將造成REITs市場價格走低，影響其整體回報率。

價格波動風(fēng)險

購買任何一個REITs，就相當于購買一支公司股票，因此需要做一定的盡職調(diào)查。如果投資者沒有做好盡職調(diào)查，“瞎買瞎賣”自然帶有一定風(fēng)險。且其價格每天都會有上下波動。

REITs到最后的價格波動幅度和事實上的房地產(chǎn)是類似的，但我們很多人在平時感覺不到房地產(chǎn)的價格波動。主要原因在于，我們的房屋并沒有在證券交易所上市，沒有人去每天給我們的房屋估價。很多房地產(chǎn)價格指數(shù)的更新周期為每季度，甚至每半年，因此其中很多月內(nèi)的價格波動被掩蓋了。

管理費差異大

類似的投資標的，國內(nèi)和國外的管理費率差異很大，4-10倍都有可能，比如國內(nèi)的管理費率是1.2%，國外僅0.1%。

非實質(zhì)上的REITs

可能只是打著REITs旗號的BOT融資產(chǎn)品，有BOT提前終止風(fēng)險：比如有些項目的產(chǎn)權(quán)根本不在基金手里，實際上證券化的就是個BOT項目的“特許經(jīng)營權(quán)”而已，這從根本上斷了這一產(chǎn)品實現(xiàn)破產(chǎn)隔離的可能性。因為收益權(quán)實際并沒有得到法律上的明確保護，，一旦出現(xiàn)問題和極端情況，必然又是多方互相扯皮。

或者是私募產(chǎn)品，很多是債權(quán)、或者債權(quán)+PE的模式，和國外市場上的REITs有本質(zhì)的區(qū)別。

國內(nèi)稅收政策影響

REITs的出現(xiàn)需要政府支持，因為reits必須免稅才有利可圖，國外都是免稅的。但國內(nèi)在沒有相應(yīng)稅收政策出臺的情況下，所謂REITS還是炒作居多。

就抵押型REITs來說，風(fēng)險有：

利率風(fēng)險。債券類REIT對利率非常敏感，如果它的借貸成本大幅上漲，利潤就縮水了。

違約風(fēng)險。如果遇到像2008年那種房地產(chǎn)大崩盤，別說盈利了，本金拿回都困難。

預(yù)付風(fēng)險。如果債務(wù)人提前償還了債務(wù)，就只能把這筆錢用當時的利率水平再投資出去。而當時的利率水平如果低于之前，肯定就虧了。

周轉(zhuǎn)風(fēng)險。這種REITs買的債券通常是長期持有的，但它借的貸款有可能是短期的。所以，如果有個短期債務(wù)必須償還，但手里的長期債券都不能贖回，流動性枯竭就破產(chǎn)了。這種時候就得利用各種短期融資工具來讓自己周轉(zhuǎn)下去。