超91视频国产高清|六月婷婷色|精品国产亚洲午夜精品av|天堂а√8在线最新版在线|国产成人精品综合久久久久|日韩亚洲欧美天堂|亚洲精品视频不卡顿在线观看的网|91精品国产高清一区二区三区

在大多數(shù)人的資產(chǎn)配置方案中，固定收益產(chǎn)品都占據(jù)了相當(dāng)大的比例。有媒體調(diào)查發(fā)現(xiàn)，全球高凈值人群的資產(chǎn)配置中，固定收益資產(chǎn)配置比例達(dá)16.9%，固定收益類資產(chǎn)與現(xiàn)金類資產(chǎn)的合計(jì)占比更是達(dá)到了43.7%，占據(jù)了財(cái)富的半壁江山。

傳統(tǒng)的存款、銀行理財(cái)、債券之外，貨幣基金......固收大家庭的成員興旺，而這其中，房地產(chǎn)基金受到很多投資者明顯的偏愛。

1

什么是房地產(chǎn)投資基金？

房地產(chǎn)投資基金是指從事房地產(chǎn)的收購、開發(fā)、管理、經(jīng)營和營銷獲取收入的集合投資制度。它可以被看成是為投資者從事其自身資金和管理能力所不能及的房地產(chǎn)經(jīng)營活動的一種融資形式。

在中國，新興的房地產(chǎn)基金管理機(jī)構(gòu)在投資策略方面，已經(jīng)開始產(chǎn)生多元化格局分化，及專業(yè)化投資策略成型。

在國際市場上，投資人一般通過三種途徑投資房地產(chǎn)：

1. 直接投資開發(fā)房地產(chǎn)；

2. 在公開市場上通過投資上市公司或基金投資房地產(chǎn)；

3. 在非公開市場上通過私有企業(yè)或基金投資房地產(chǎn)。

房地產(chǎn)投資基金屬于第三類：通過基金投資房地產(chǎn)。房地產(chǎn)投資基金區(qū)別于直接投資實(shí)物房地產(chǎn)和公開市場投資，投資房地產(chǎn)基金的利潤來源中既包含土地增值，也包含開發(fā)環(huán)節(jié)利潤，其利潤相對對于直接買房投資更多。

2

私募房地產(chǎn)基金的風(fēng)控措施

房地產(chǎn)基金通過發(fā)行私募基金的形式，以非公開針對特定對象募集投資者的資金，由基金管理人運(yùn)作此房地產(chǎn)私募基金，投資期限較長，追求穩(wěn)定連續(xù)性的收益?；鹜顿Y者的收益主要是房地產(chǎn)基金擁有的投資權(quán)益的收益。

由于房地產(chǎn)需要的資金規(guī)模比較大，現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)私募基金多是定向投資于某一個(gè)項(xiàng)目。為確?；鹜顿Y人的本金得以返還、收益得以實(shí)現(xiàn)，房地產(chǎn)私募基金往往在與項(xiàng)目方的交易結(jié)構(gòu)中融入如下多種保障措施：

1、控股及過程管控

原則上，房地產(chǎn)私募基金在投資期內(nèi)會直接持有項(xiàng)目公司一定份額的股權(quán)，通過對項(xiàng)目開發(fā)、運(yùn)作、銷售的全盤控制（監(jiān)督或牽制）確保基金的投資安全。除此之外，基金還會向項(xiàng)目公司委派董事、監(jiān)事、財(cái)務(wù)專員等，實(shí)行公章、財(cái)務(wù)共管等措施，以確?；鹪陧?xiàng)目公司中控制權(quán)的穩(wěn)固。

2、股權(quán)質(zhì)押

當(dāng)房地產(chǎn)私募基金無法在項(xiàng)目公司中直接控制時(shí)，一般會要求項(xiàng)目公司股東將其持有的項(xiàng)目公司股權(quán)向基金進(jìn)行質(zhì)押，作為融資方按時(shí)返還投資款并支付相應(yīng)利息的保障。同時(shí)，通過股權(quán)質(zhì)押協(xié)議中相關(guān)條款的設(shè)計(jì)，相當(dāng)于基金實(shí)現(xiàn)了對項(xiàng)目公司的控股。

3、土地抵押

傳統(tǒng)上，資產(chǎn)抵押是最直接和最易被接受的擔(dān)保方式。鑒于目前房地產(chǎn)開發(fā)貸款政策的收緊，也有部分項(xiàng)目公司以其持有的項(xiàng)目土地使用權(quán)、在建工程等向房地產(chǎn)私募基金設(shè)定抵押。此外，項(xiàng)目公司的母公司或其他關(guān)聯(lián)公司以擔(dān)保人的身份利用其資產(chǎn)向基金設(shè)定抵押也是一種行之有效并為投資人所接受的擔(dān)保模式。

4、保證擔(dān)保

房地產(chǎn)私募基金一般會要求項(xiàng)目公司的股東（包括法人和自然人）、實(shí)際控制人及其關(guān)聯(lián)公司向基金提供無限連帶保證責(zé)任擔(dān)保，以保證基金在任何情況下從項(xiàng)目退出時(shí)的收益率均不會低于融資方的先期承諾。

3

如何判斷房地產(chǎn)基金的投資價(jià)值？

目前市場上房地產(chǎn)類股權(quán)產(chǎn)品或債權(quán)產(chǎn)品種類繁多，投資者該如何篩選項(xiàng)目，并找到適合自己的投資產(chǎn)品？

一般來說，以住宅為標(biāo)的，應(yīng)注意項(xiàng)目所在地首選人口凈流入大、房產(chǎn)庫存較低的城市，剛需型房產(chǎn)(小戶型)優(yōu)于改善型住房(大戶型)，更優(yōu)于高端住宅(洋房、別墅等)，換句話說，越容易出手的住宅越好。與此同時(shí)，還需關(guān)注項(xiàng)目周邊配套的完善度以及交通的便利性等。

而投資商業(yè)地產(chǎn)(集中商業(yè)、寫字樓等)，對前者來說，主要考察后期是租是售是整是零，能否形成區(qū)域規(guī)模效應(yīng)、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)水平如何、人流量大小等因素。對后者來說，則主要看其招商入住率。對于旅游地產(chǎn)，即指集旅游、度假、居住為一體的房產(chǎn)項(xiàng)目，需重點(diǎn)關(guān)注區(qū)域位置與品位，尤其是當(dāng)?shù)氐臍夂蚺c人文環(huán)境。

特別地，對房地產(chǎn)基金產(chǎn)品來說，基金管理人與交易對手的選擇非常重要，對于投資的安全性起著決定性的作用。

4

我國房地產(chǎn)投資基金未來發(fā)展趨勢

以領(lǐng)先國內(nèi)近20年的美國等發(fā)達(dá)國家作為參照，我國私募房地產(chǎn)基金的未來發(fā)展清晰。積極的因素在于，在近短短幾年中，我國房地產(chǎn)基金已經(jīng)開始自我反省、學(xué)習(xí)和變革，發(fā)展的模式也開始百花齊放。

隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，房地產(chǎn)基金規(guī)模也在不斷擴(kuò)大。業(yè)內(nèi)人士表示，伴隨房企融資需求加大，房地產(chǎn)基金或迎來更大的發(fā)展機(jī)遇，可能出現(xiàn)大量投資機(jī)會。

在未來，我國房地產(chǎn)基金可能會進(jìn)一步優(yōu)化，出現(xiàn)以下趨勢：

1、投資、退出渠道趨于多元化

2、股權(quán)、夾層投資將成主流

3、大資管時(shí)代下戰(zhàn)略合作契機(jī)

4、險(xiǎn)資介入將主導(dǎo)LP機(jī)構(gòu)化

5、管理重心向團(tuán)隊(duì)品牌變遷

6、監(jiān)管制度趨于完善，行業(yè)合規(guī)發(fā)展

展望將來，房地產(chǎn)基金可能即將成為另類資產(chǎn)配置的重要資產(chǎn)類別。房地產(chǎn)基金具有明顯的長期投資屬性、資產(chǎn)增值特點(diǎn)，對于豐富機(jī)構(gòu)投資人和高凈值個(gè)人的投資組合具有實(shí)質(zhì)性意義。同時(shí)，房地產(chǎn)基金管理人的逐漸成熟，以及不同管理人投資策略的專業(yè)化，為建構(gòu)一個(gè)多元化的房地產(chǎn)基金投資組合提供了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。